Pocos incentivos para construir viviendas
November 15, 2001
La Opinion
Yolanda Arenales, Reportera de Negocios
LOS CINCO CONDADOS DE LA REGIÓN necesitarán entre 425 mil y 500 mil
casas en 2005; este año sólo se han concedido 55 mil permisos
Tener acceso a una vivienda es cada vez más difícil en el Sur de California.
Esta es la conclusión de un estudio realizado por expertos de la Universidad
Loyola Marymount en Los Angeles, según el cual las políticas de las
ciudades y condados deben dirigirse a solventar la situación.
"Desgraciadamente, nos encontramos con que el sistema de impuestos
premia la construcción de centros comerciales, tiendas minoristas, y la
existencia de locales de negocio porque de sus actividades se generan
impuestos. Sin embargo, las viviendas familiares no son tan deseadas por
muchas autoridades locales, ya que demandan gastos de inversión en
servicios", subrayó Henry Cisneros, presidente de American City Vista y ex
secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) en uno
de los gabinetes de Clinton.
El trabajo, titulado Reconstrucción del sueño: un nuevo programa de vivienda
para Los Angeles, se hizo público ayer en la citada universidad, en un acto
en el que participaron --además de Cisneros-- dos de sus autores, Fernando
Guerra, director del Center for the Study of Los Angeles, y Mara Marks,
directora asociada del mismo centro.
Para este estudio se aplicó una encuesta a 1,200 residentes de la zona
elegidos al azar. El 80% de los entrevistados manifestó que es muy difícil
encontrar una vivienda para comprar o incluso rentar en su zona, mientras
que el 55% duda que la próxima generación sea capaz de comprar una casa
en cualquier punto del sur del estado.
Oferta y demanda
La raíz del problema, según el reporte, está en un marcado desequilibrio de la
oferta y la demanda.
"Mientras que la demanda de casas no deja de aumentar, la construcción de
las mismas está paralizada. Si no se actúa rápidamente, el problema va a
alcanzar magnitudes enormes, ya que en la próxima década se espera que
haya seis millones más de personas en esta zona de California", dijo Marks.
El estudio señala que mientras que los cinco condados de la región
necesitarán para 2005 entre 425 mil y 500 mil casas, este año sólo se han
concedido 55 mil permisos de construcción.
"Los expertos en socioeconomía se rigen por una regla básica según la cual
la oferta inmobiliaria está equilibrada cuando se crea una vivienda por cada
1.5 empleos, mientras que en el condado de Los Angeles, el ritmo actual ha
sido de una casa por cada 5.9 empleos", dice Guerra.
Si se toman en cuenta las previsiones en cuanto al aumento de la población
de ahora hasta el año 2010, habrá una carencia anual de más de 48 mil
unidades familiares.
Ya en la actualidad, la tasa de propietarios de vivienda (49%) del condado de
Los Angeles es la más baja de cualquier área metropolitana al oeste del río
Mississippi. La situación es particularmente grave en la ciudad de Los
Angeles, donde dicha tasa es sólo del 39%, la segunda más baja del país.
Crisis
"La siguiente gran crisis de California es la vivienda", dijo Cisneros
refiriéndose a que el problema no es de menor importancia que otros que han
sido calificados con este nombre, como las carencias energéticas de los
pasados meses o la caída en la industria de las nuevas tecnologías.
"Sin embargo, para algunos sectores de población no se puede hablar de que
sea la próxima crisis, sino la que actualmente y desde hace tiempo están
sufriendo, y la población latina es desgraciadamente un claro ejemplo de
ello".
En 2000, para comprar una casa de precio promedio en el condado de Los
Angeles hacía falta un ingreso familiar de más de 75 mil dólares para ser
aprobado para un préstamo hipotecario convencional. Sin embargo, el ingreso
familiar promedio era tan sólo de 53 mil dólares anuales.
Por otra parte, muchos expertos señalan que el deterioro general de la
economía del país sólo puede contribuir a agravar la crisis en el sector.
"La gente estaba comprando menos casas en los últimos tiempos, y esto se
nota especialmente en zonas en las que el empleo ha bajado", añadió el
experto.
Richard Campo, director ejecutivo de Camdem Property Trust, compañía
dedicada a la compra, construcción y gestión de comunidades multifamiliares
de apartamentos, puso como ejemplo las áreas del estado que más han
acusado la caída de las empresas aerospaciales y de nuevas tecnologías.
Alquiler
Sin embargo, el problema de la vivienda no se limita sólo a los propietarios.
Los inquilinos de la región también lo tienen muy difícil a la hora de encontrar
casas con rentas razonables.
"La crisis no es sólo respecto al `sueño americano' de ser propietario de la
casa que la familia habita, sino que alcanza también a los que tienen que
conformarse con alquilar", manifestó Guerra.
Y así lo avalan los datos reflejados en el estudio del que es coautor, según el
cual un trabajador que gane un salario "de supervivencia" necesitaría tener
dos empleos de tiempo completo para poder pagar la renta de un
apartamento de dos recámaras. Asimismo, el informe dice que a la mitad de
los inquilinos en el condado de Los Angeles les es imposible costearse el
nivel de renta considerado por el HUD como "precio justo de mercado" para
un apartamento de dos dormitorios.
El informe señala que no sólo hay que preservar medidas como la existente
Sección 8, que subsidia viviendas para alquilar de modo que puedan ofrecerse
a un precio asequible, sino que deberían crearse otras nuevas con el mismo
objetivo.
Posibles soluciones
Pese a la contundencia de los datos, la solución no parece ni fácil ni rápida.
"Es absolutamente necesario poner a trabajar en pos de un mismo objetivo a
todos los sectores implicados: constructores, contratistas, organizaciones
ecologistas, y desde luego a las autoridades locales y estatales", subraya
Cisneros.
Entre las sugerencias aportadas por el informe están:
Utilizar suelo actualmente improductivo. Entre los ejemplos, Cisneros señala
zonas que en el pasado fueron industriales y que ahora están abandonadas
en el área de Long Beach, las cuales requieren una limpieza de residuos
tóxicos para poder ser habitables.
Incluir planes urbanísticos en otros proyectos comunitarios, tales como la
construcción de centros comerciales y escuelas, haciendo que lleven
aparejada la creación de casas en torno a ellos.
Incrementar los fondos para viviendas asequibles. En este sentido, el informe
anima a que los grupos de cabildeo incrementen su actividad a fin de
maximizar la cuota de fondos federales y estatales que California recibe para
vivienda.
"La Oficina de Financiación de la Vivienda de California (CHFA) está haciendo
todo lo posible para adecuar las ayudas oficiales a los precios del mercado,
como lo demuestra el hecho de que recientemente se hayan elevado los
límites de ingresos para ser aprobados para nuestros préstamos
hipotecarios", comentó Terry Parker, portavoz de la entidad.
Promover los cambios legislativos en Sacramento, de modo que se creen
incentivos fiscales para la construcción de viviendas.
Fomentar la creación de nuevos suburbios en los que existan diferentes tipos
de casas (para evitar la segregación de determinados sectores de población)
de mayor y menor precio, con entornos peatonales.
Acelerar los procedimientos de aprobación de proyectos urbanísticos
haciendo más expeditivos los trámites requeridos en los mismos. Entre ellos
Cisneros cita los requisitos medioambientales, que "aunque necesarios y
legítimos, deben cursarse de forma más ágil".
Otro ejemplo sería modificar los códigos de zonas que clasifican las áreas
para un determinado uso. Según los autores del informe, el objetivo sería
conseguir zonas de diversos usos (comerciales, de recreación, industriales,
educativos etc.).
Según sus autores, el principal objetivo de este estudio es poner de
manifiesto que si la gente no tiene acceso a una casa para vivir, la sociedad
entera va a resentirse: "Una de las cosas que aprendí trabajando para el HUD
es que la vivienda es la raíz del resto de los problemas que afectan a las
comunidades. Sin casas dignas a precios razonables no se puede esperar un
buen rendimiento de los niños en la escuela, por ejemplo", dijo Cisneros a
modo de conclusión.
En detalle
Si no cambia la situación...
Para 2005 harán falta alrededor de 500 mil nuevas casas en la región; este
año sólo se han concedido 55 mil permisos de construcción.
De aquí al año 2010 habrá una carencia anual de 48,400 casas.
En 2010, el déficit en el número de casas equivaldrá al tamaño de la ciudad
de San Diego.
Otras preocupaciones en materia de vivienda de los habitantes del sur de
California son:
Vivir cerca del trabajo y otros servicios comunitarios, reduciendo el tiempo de
transporte (61%).
Hacer posible que la siguiente generación pueda comprar o alquilar casa
(59%).
Que los niños puedan ir a una escuela en su vecindario (59%).
Preservar los espacios abiertos y el hábitat natural (56%).